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菏泽曾打响楼市松绑第一枪,但开发商只能降价冲量

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发表于 2019-5-12 09:54 | 显示全部楼层 |阅读模式
2018年12月底,菏泽打响本轮楼市调控放松的第一枪,官方文件明确“限售”解除,“购买新房及二手房拿到产权证至少两年后方可上市交易”的政策不再适用。

  菏泽房价并未就此扶摇直上,而且当地市场对这条政策漠不关心。

  反之,本地开发商最看重的却是官方文件中的第七条——降低商品房预售资金监管额度。这条不仅是菏泽开发商们的救命稻草,同样左右着菏泽棚改的“进度条”。

  这座正处于房地产市场初级发展阶段的三线城市,号称“中国棚改第一市”,棚改红利吸引大批外地中小房企前来掘金,而后,一个个又陷入资金链紧张的泥沼。

  菏泽楼市,将在2019年迎来大考。

  “棚改第一市”的焦虑

  菏泽城区是一个硕大的棚改工地。

  阳春三月,中华路两侧,环卫工人正在绿化带上植树种草。绿化带外围,在建的高楼、林立的塔吊聚在一起,另有一片片绿色防尘网覆盖在尚未平整的土地上。

  这是菏泽的主干道之一,东西贯穿菏泽老城牡丹区和新城开发区,市委市政府等核心职能部门都位于这条路边。

  2016元旦前后,本轮大规模棚改率先在杨庄毛胡同片区拉开大幕。该项目从启动到基本完成拆迁耗时不到20天。

  一位当地开发商人士告诉腾讯《棱镜》,该项目明确提出只货币化安置,不搞回迁房,政府补偿约10亿资金,当时菏泽市场均价才4000元/㎡,一个月短期内释放10亿资金,购买近2000套商品房,快把市场存量房买空了。菏泽此前一年商品房销售额约在70亿到80亿之间,大概1万套房。

  一般而言,棚户区改造分为实物回迁房安置、货币化安置两大类,这其中,货币化安置包括房屋货币化安置或单一货币补偿。所谓房屋货币化安置,即拆迁户买房,政府出钱,向拿到该地块的开发商购买房屋作为回迁安置房。因此,这一购房款等于冲抵开发商的土地款,货币资金并未真正流入市场中。

  对于棚改大户菏泽来说,货币化安置是推进棚改的主要手段。例如,2016年6月,菏泽市政府对牡丹区万福河等9个棚改区即实行房屋货币化安置,总补偿额24.63亿元,其中购房价款17.93亿元,找补货币差价补偿6.7亿元,共购买房源6413套。

  资金从何而来?

  2017年菏泽政府工作报告显示,2016年当地争取棚改政策性贷款199亿元、政策性资金35.6亿元。2016年年底,菏泽官方成绩单显示,提前三个月完成全年棚改任务,其中货币化安置率达到57%,通过货币化安置付给棚改户现金47.7亿元。

  2016、2017年,菏泽市连续拿下全国设区市城市棚改规模之首,可谓“中国棚改第一市”。其中,2016年前9个月,菏泽市共完成棚改户征收70708户、面积1027万平方米,开工新建安置房和货币化安置81540套,货币化安置率达58.5%。

  多位棚改户告诉腾讯《棱镜》,拆迁补偿标准大体是参考周边商品房价格而定,现金补偿整体标准约3800元至5000元/㎡上下,多在4000元/㎡,而2016年的菏泽房价平均在4000元至5000元/㎡左右,较之在售商品房有小幅价差,加之政府鼓励货币化安置,棚改户前期更倾向于现金补偿。

  海量棚改资金推动之下,菏泽房价从2016年初的4000元/㎡涨至2018年末的6000至7000元/㎡,但货币化补偿标准仍在4000元/㎡左右。其中存在的收益剪刀差,使得棚改户越来越倾向于选择安置房,尽管他们要等待两三年的建设周期。

  然而,2016年初启动棚改以来,“安置房建设远不及预期,一度是菏泽棚改最大的风险。”熟悉当地楼市情况的人士分析。腾讯《棱镜》了解到,虽然整个城市拆建不断,但高层楼房多是商品房开发,低层多为单位集资建设的家属院,2016初启动的棚改至今,安置房交付急需提速。

  菏泽政府对此同样感到焦虑。

  2018年12月,菏泽房管局发布的《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》(菏建〔2018〕7号)文件,取消“新购住房转让限制”的同时,亦明确指出,“要加快安置房建设进度”,具体措施包括:成立专门班子,倒排工期、强化督导,千方百计加快安置房建设进度,优先建设安置房,安置房未开工建设的开发项目,一律不予办理施工许可……

  此外,该文件还给出安置房建设督导进度,比如在2019年,2015年之前的棚改项目要全部交付回迁房,2016年至2019年启动的棚改项目分别要达到基本建成、主体封顶、主体施工以上及全部开工建设。

  为什么棚改安置房建设进度落后,关键在于菏泽并不够市场化的土地出让及销售模式。

  外来掘金者陷入泥沼

  菏泽“限售令”始于2017年10月,市政府文件称,购买新房及二手房拿到产权证至少两年后方可上市交易,目的是防止二手房市场失控。

  腾讯《棱镜》查询官方文件发现,2017年7月底,山东省政府发文要求“强化二手房交易监管”,下辖17地市陆续发布地方版调控新政,菏泽只是其中之一。

  菏泽版“限售令”的象征意义大于实际功效。

  “菏泽拿到产权证并且不满两年的的房子,在市场上数量极少,限售政策没有实际操作意义。”多位熟悉菏泽楼市情况的人士告诉腾讯《棱镜》,当地市民经常向政府抱怨交房多年的商品房迟迟拿不到房产证,此外,菏泽的房产交易遵循熟人社会规则,即便拿到产权证但未满两年的房子,买卖双方也可私下签订协议,免交过高契税费用,等满两年后正式过户手续。

  正因如此,当“限售令”在2018年12月解除时,外部舆论一片惊涛,菏泽当地却几无波澜。

  “其实,(菏建〔2018〕7号)文件真正有实际意义是第七条——降低商品房预售预售资金监管额度。如果没有这一条,开发商可能连春节都过不去,农民工工资也发不出来。”一家当地开发商对腾讯《棱镜》表示。

  “第七条”背后,是菏泽棚改催生出的土地模式,以及一群渴望掘金的外来开发商。

  与公开招拍挂的土地出让不同,菏泽房地产市场主要实施“勾地制”。这源于菏泽棚改用地居多,开发商一般是提前进场表达买地意向,前期参与拆迁和规划,并承诺未来的土拍价格,政府默认开发商将获得这块地块。

  “政府保证自己获得20万元/亩的卖地净收益。开发商的拿地成本不止于此,还包括前期拆迁成本、给予棚改户的临时安置费、搬迁费等,又要负责棚改户的安置房建设。”上述开发商表示,这些成本类似于有息负债,要求开发商具备很强的资金运作能力。

  “表面来看,开发商前期进场时,仅需付出每亩二三十万元的拆迁成本。这导致大批外来中小房企涌入菏泽市场,试图利用少量资金撬动大块棚改土地。”上述人士称,“这些外行专业能力不足,但胆子够大,本来在外地只能干20亩地的项目,跑到菏泽干起了上百亩的棚改,而且容积率又普遍在3.0左右,菏泽超过二三百万平米建筑面积的地块并不**。”

  整个菏泽城区,到处都是棚改施工的痕迹,众多外地开发商涌入掘金。
再算上后续安置房建设等成本,其实菏泽土地价格并不便宜,普遍达到300万到400万元/亩,考虑到菏泽楼盘3.0的平均容积率,楼面价达到1500元到2000元/平方米。

  “高地价之外,加之建安成本、资金成本,以及大气污染导致停工等成本,很多开发商压根算不过来账,赔钱在干。”一位当地开发商直言,菏泽房价近两年有所上涨,相对周边聊城、济宁等城市,每平方米还要便宜一两千元。

  高地价低售价的现实困境,加上自有资金有限,导致大批参与棚改的中小房企不得不寅吃卯粮,在没拿到预售证的情况下,提前收取定金或首付款。若购房者未来退房,开发商则允诺返回本息,而且利息高于银行标准。利用这些资金,开发商加快建设进度,期望早日拿到预售证,实现网签备案,从银行那里拿到按揭全款。

  这种明显违规的销售手段,在2018年引来监管部门注意。

  当年8月1日,菏泽出台商品房预售资金监管办法,要求开发商不得直接收存房价款,商品房预售资金应当全部存入政府监管账户,政府根据施工不同进度,监管开发商账户内的商品房预售资金,监管期限从取得预售证到竣工结束,监管资金比例从60%开始下降,项目竣工时比例降至零。

  彼时,菏泽房管局公布多起楼盘违规预售收取房款的情况,包括富力、山东禾邦、菏泽龙翔置业等多家房企。

  2018年下半年,预售资金监管政策加剧着开发商的流动性危机,叠加菏泽低迷的楼市行情,导致商品房及安置房建设进度缓慢,不少开发商叫苦不迭。

  腾讯《棱镜》获悉,预售资金监管政策出台不久,菏泽房管局召开20多家房企开座谈会商讨此事,诸多房企集体诉苦,尤以闽系房企反对意见最激烈。

  四个月之后的2018年12月底,预售资金监管政策得以大幅放松,这即为上述提及的、被外界忽视的“第七条”。

  楼市严峻将迎大考

  预售资金监管政策放松,只是暂时缓解房企资金压力,眼下的菏泽楼市依然严峻。

  随着棚改商品房2018年下半年集中入市,菏泽市库存开始上升,开发商只能降价冲量。目前,菏泽在售楼盘约100个项目,自去年下半年至今,菏泽市房价相对平稳。

  3月22日,腾讯《棱镜》走访碧桂园在菏泽开发的第三个项目时注意到,高层**修价格约6000元到6900元/㎡,相对其他开发商的楼盘项目,几无品牌溢价。

  碧桂园在菏泽的开拓并不顺利,首个项目2017年9月拿地,2018年7月开盘,耗时长达10个月,并不符合该公司一贯的高周转模式。

  外来龙头房企恒大同样水土不服。恒大最早于2017年6月在菏泽拿到两宗土地,2018年3月获得建设规划许可,直到现在都未开盘,售楼处也未建好。

  一位当地市场分析人士告诉腾讯《棱镜》,外来品牌房企水土不服的原因在于,他们擅长竞拍熟地直接开发,“但在菏泽市场,这两家龙头房企跟其他中小房企没有区别,拿的都是棚改生地,都得从棚改拆迁做起。棚改操作流程冗长、利益纠葛复杂,龙头房企并不比中小房企更有经验。”

  菏泽棚改进行至今,尚无开发商资金链断裂情况,但延期交房情况较为普遍。

  一位家住菏泽康庄片区的棚改户告诉腾讯《棱镜》,他在2018年初缴纳5万定金,预定一套新房,计划2019年8月交房,“现在开发商跟我说,因采暖季暂停施工,交房时间向后推迟一年。”

  “名义上是因环保停工,实际上,更多是资金出现问题。”一位当地开发商人士对腾讯《棱镜》表示。

  多位受访的菏泽开发商都有一个共识——2019年是菏泽棚改红利衰退后的阵痛期,因为过去两三年房地产市场发展过猛积累的弊端或将集中爆发,比如商品房和棚改安置房集中交付,但高地价低房价导致开发商利润微博甚至赔钱,这可能导致他们压缩成本、偷工减料,继而引发购房者不满。

  而今,当地政府楼市进一步放松调控的信号愈发明显。

  2019年3月初,菏泽市下辖的成武县已经发文,鼓励农民进城买房,首套商品房每平米补贴300元,并予以房贷利率**。




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